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房企四个月圈钱8500亿 炒热土地市场

天涯彩票资讯 2019-06-16 04:58

(原标题:不服50万“虚假宣传”罚单,海南一房企状告两级市监部门)

在房地产开发行业,企业间角逐的第一战场并非商品房销售环节,而是在土地市场上,因为只要拿对了地,项目往往成功了一半。但是,如何拿对一块地,却是对开发商极大的考验,尤其在房价上涨空间受限的背景之下。

2019年,土地市场烽火重燃,抢地的戏码,在不少城市此起彼伏地上演。4月25日的合肥土拍,近百家房企大战,拍卖厅现场座无虚席,跳价与摇号撩拨着房企神经,三个小时的竞拍结果是,13宗地块成功出让,合计总金额132亿。

与去年下半年的悲观形成鲜明对比的是,房企拿地热情被全面激活。截至4月末,包括融创中国、碧桂园、绿地控股、万科地产、新城控股在内的5家房企新增货值超千亿,58家房企新增货值超百亿。

新一轮土地热潮中,头部房企的示范效应越发突出。事实上,在偿债高峰到来的2019年,房企资金面的压力并没有彻底缓解,但头部房企如同牧羊犬,正驱驰着众多房企争先恐后地涌向土地市场。

土地升温

“现在去抢地,如果政策不放松,有被套风险。”2018年报季中,世茂房地产副主席许世坛、融信地产主席欧宗洪等房企大佬接连表示。彼时的土地市场,流拍变得极为普遍,开发商对市场的悲观情绪大肆蔓延。直到2019年1月,土地市场仍处于降温通道。

中国指数研究院数据显示,1月Top50房企拿地总金额约1786亿元,其中,仅14家房企新增货值突破百亿;2月份Top50房企拿地金额约1205亿元,仅占当月销售比的0.33。

阳春三月,剧情开始逆转。之前观望的企业纷纷出手,克而瑞数据显示,截至3月末新增货值超百亿的房企数量达46家。到了4月底,58家房企新增货值超百亿。

市场真正爆发是在四月。同策研究院监测数据显示,4月全国300城市土地供应2241宗,比上月增加670宗,比去年同期增加234宗;土地供应建面17513.33万平方米,环比和同比分别增加41.20%和9.41%。

供应量回升带动下,300城经营性用地月度成交持续攀升。规模房企如世茂、新城等投资力度加大,碧桂园、中海、恒大等企业拿地金额更是环比增长均超200%,龙头房企获取土地资源优势不减。

土地成交价格也随之上涨。据中指研究院数据,4月全国300城住宅用地成交楼面均价同比涨幅保持在20%以上,绝对价格仅较2017年9月最高水平低400元/平方米。溢价率更是保持上涨趋势,同比上升9.5个百分点。

从单个地块来看,热点城市内高价地块频出,部分地块已接近甚至超过全市楼面价最高水平。4月29日的苏州,经过40轮竞拍,中海以35.63亿元总地价拿下苏州工业园区一宗宅地,折合楼面价30287元/平方米,创下园区规划建设以来的土地拍卖新纪录。

此外,300城宅地流拍宗数占比逐月下降。据中指研究院数据,1月流拍占比为8.5%,较去年12月下降5.2个百分点,2月流拍占比下降至6.1%,3月流拍占比为1.8%,已降至2018年以来的最低水平。

资金推动

“今年开始工作强度大了很多,去年我们公司拿地还是偏保守的,也没有完成全年的土地投资指标,但是今年各方面条件都相对成熟,我也经常出差去看地拿地。”在一家大型房企从事投资业务的佟君告诉第一财经记者。

随着房地产市场调控的深入,城市分化更加明显,行业进入精细化竞争阶段。作为房企的“粮仓”,土地储备规模和布局对业绩影响持续加大。一、二线及强三线城市普遍成为房企投资重心,武汉、郑州等城今年以来住宅用地成交总金额和总面积均位居全国Top10。

但实际上,此轮土地市场起来速度较快,2018年四季度和今年1~2月是“窗口期”。然而一季度房企投资比较谨慎,在“窗口期”内并未抓住时机,反而3~4月份跟风拿地。其中不乏部分激进房企高溢价拿地,地价突破区域近两年新高。

且从目前土储总量看,房企难言缺地。据克而瑞数据,截至2018年末,恒大、碧桂园和保利发展三家企业货值均已突破2万亿。货值储备在3000亿以上的企业共37家,千亿阵营的后续储备依然充足。

结合去化周期和总货值,百强中多数房企仍处于相对安全的区间。典型如碧桂园、万科等龙头房企,整体去化均能维持3年左右;总货值在3000亿以上的房企,多数去化风险可控,阳光城、旭辉等土储足够支撑企业未来3~5年的发展。

充足粮草加持,房企强力“补血”背后逻辑何在?有学者研究表明,中国城市中出现的房价持续上涨现象,是开发商非理性竞买土地的原因。

此外,考虑到资金面的宽松以及整体房企的补仓需求,多重因素下,房企的拿地都开始越来越多。